荷李活道前已婚警察宿舍改造為標誌性的創意中心

項目：元創方 "PMQ"

申請機構：「同心教育文化慈善基金會有限公司」(同心基金)

協辦機構：香港設計中心、香港理工大學和職業訓練局轄下的香港知專設計學院

I. 前已婚警察宿舍的基本資料和接獲的申請數目

• 地址：中環鴨巴甸街35號
• 總樓面面積：15,400平方米
• 用地面積：6,000平方米
• 建成年份：1951年
• 評級：三級
• 可能用途：文物地點供創意產業及相關用途
• 接獲的建議書總數：4份(包括1份無效申請)
• 進入第二階段評審的建議書數目：3 (另外兩份申請為歷史文物活化發展有限公司提交的"Quarter C"及香港當代文化中心提交的"PMQ")

II. 邀請提交建議書的主要條款

• 政府收取象徵式租金，鼓勵在該址舉行不同類型但未必有利可圖的活動，以達致項目的三大政策目標(例如以優惠租金出租專用樓面予新成立的創意產業機構、闢設展覽廳展示前中央書院的歷史文物及提供美化休憩用地等)。
• 須為這項目成立一間屬慈善團體身分的特設公司。該特設公司須在香港的持牌銀行開設一個獨立的港元有息帳戶，以處理項目的所有收支和款項。
• 固定租期為十年，可申請續租五年，以便營運者可就經營標誌性的創意中心作出較長遠的業務規劃。
• 任何經營所得的盈餘淨額，將由營運者和政府每五年攤分一次，各佔一半。政府的盈餘會撥回政府一般收入帳目，而營運者所得的盈餘則須重新投資到項目上。
• 為監察項目在營運階段的業務表現，成功的申請機構須於年中向政府提交進度報告(包括財務報告和現金流量表)、周年報告(包括經審計的周年財務報表)及最後評估報告(包括最後經審計的帳目)。周年報告和最後評估報告須包括經審計的帳目和審計師報告。如未能提交報告，或所提交的報告資料不足、不完整或有虛假成分，可能會導致機構的租約被終止。諮詢委員會成員、荷李活道前已婚警察宿舍項目秘書處人員、來自相關決策局、部門的政府官員、獲政府授權的機構或由政府帶同的其他人士，均可到訪用地。
• 特設公司解散後，任何剩餘資金和資產應按《稅務條例》的規定處理。

III. 獲選項目的基本資料

項目簡介

• 擔當領導角色，把創意和新意念融入可帶來高經濟效益和可改善日常生活的產品和服務。
• 培育本港新晉創意企業家建立品牌、為創作增值、提供優質產品和服務，並幫助他們與國際設計及商業社群建立聯繫。
• 把前已婚警察宿舍發展成突出而成功的創意產業群組、合作和競爭的平台，以及亞洲以至全球發展蓬勃的創意和創新產業的標誌性創意中心。
• 營造充滿動力的環境，推動創意和商機及切磋交流，從而提高本港的競爭力和整個社會的福祉。
• 以活化前中央書院遺址作為一個出色的例子，透過教育和公眾參與，提高公眾對文物保育的認識，同時達到可持續發展的目標。
• 工程費用：已預留約4億2,000萬元作為項目的工程費用。
• 創造就業：修復期間將創造280個職位，項目開始營運時，將創造130個全職及兼職職位。
• 預計人流：每年吸引5,000名本地及國際創意專業人士到訪本址和出席活動，並且每年吸引500,000訪客參觀前已婚警察宿舍。
• 建立荷李活道前已婚警察宿舍成為擁有最少50位在本港不同界別頂尖設計師的創意產業群組標誌。
• 預計施工期：2012年第一季至2013年第四季
• 預計項目開始營運時間：2014第一季

IV. 項目的獲選原因

個別範疇：

歷史價值及技術方面

• 申請機構提出以多種方式，包括舉辦導賞團、研討會和工作坊，來詮譯前中央書院及維多利亞城的歷史。把用地與鄰近的孫中山史蹟徑聯繫起來的目的，是為協助彰顯該區的文化特色，並能令項目與當地社區產生緊密的聯繫。
• 申請機構對用地的多重歷史意義有透徹了解，並提出以創新的方式來演譯有關歷史。擬建的地下遺跡展示廳會採用富創意的方式，在前中央書院的地下牆基之間重新建造一條走廊，讓訪客能漫步其中，細意欣賞這些考古遺迹。有關建議有助彰顯該區的文化特色，並有潛力將用地改造成一個別具風格的標誌性創意中心。
• 申請機構建議在建築上進行的改善工程，例如興建i-Cube 和天幕，將為舉辦室內及室外活動提供空間，並促進社區的創意氛圍。"i-Cube"之下可額外提供600平方米全天候的休憩空間和600平方米天台花園，供租戶和訪客享用。
• 這些擬議改動合理地增加室內和室外的活動空間，並能吸引更多人士到訪，令這個業務計劃的財務可行性得以提高。申請機構已承諾支付這些工程所需的1,700萬元，以配合日後的用途。

創意產業價值、社會價值和社企的營運

• 申請機構對已婚警察宿舍的未來發展訂立了清晰的願景。該用地主要是一個設計產業群組，設計將會擔當策略性的角色啟發創意企業和人士，透過創新的意念和創造力為項目創造價值。建議涵蓋了業務計劃、銷售策略、租戶組合、輔助設施、培育新成立創意群體和吸引顧客光顧的活動和節目。在商業方面，同心基金會提出了一個分三個階段的計劃，清楚概述了實踐項目願景的步驟。
• 申請機構以合理的方式評估項目對創意產業帶來的裨益，預計項目會惠及創意產業人才、中小型創意企業、鄰近地區、以至創意行業和整個社會。申請機構已制訂出可量度的目標以監察項目日後的表現。
• 項目亦會以海外藝術大師和設計師為目標，以促進這方面的國際交流和互動。

財務可行性

• 申請機構在制定財務預算時非常審慎，根據按付款當日價格計算的預計收入和現金流量，該項目在第5年(即2018年)將會有盈餘，並有2,250萬元淨現值。預計政府在15年間所分得的盈餘將達3,000萬元。
• 主要申請機構和贊助人同意捐出1.1億元作種子基金，用於支付5,950萬元的建設成本開支(即在政府的撥款以外，提供1,700萬元補助改建工程的開支；1,950萬元作裝修工程開支；2,300萬元作聘請營運前期員工和支付與項目相關的開支)，並在項目的三個發展階段過程中用作一般營運資金。
• 我們認為申請機構對收入的預測非常保守，只將第1至4年的租用率定於八成，而第5至15年的租用率則定於八成半。申請機構亦建議在每份合約提供4至6個月較長的免租期。我們以九成租用率來進行敏感度分析，分析結果所得的項目淨現值為170萬元，政府在15年間所分得的盈餘將達4,850萬元。
• 在預測開支方面，申請機構亦採用非常保守的方法，大幅高估各項開支。在15年間的每年平均總開支為4,240萬元。
• 申請機構無論在收入抑或開支的預測均十分保守。項目能否取得成功，全賴申請機構能否不斷吸引租戶和訪客到前已婚警察宿舍。由於申請機構的財政預測非常審慎，加上已承諾的捐款，這個項目應該可以持續運作。

管理能力和其他考慮因素

• 主要申請機構 — 同心教育文化慈善基金會(同心基金) — 是一個成立於2008年的慈善基金會。同心基金的歷史雖短，但該基金會一直致力於促進教育和文化工作。除提供財政和人力資源外，基金會也擔當計劃的策導者和主要統籌者的角色。
• 申請機構和三間協辦機構在營運創意產業的經驗和往績都是毋庸置疑的。創會董事都是行內的成功商人，其中兩位已從事創意產業的業務管理和日常營運超過20年(業務遍及廣告、印刷、電腦軟件和應用)。其他三間協辦機構也是本港設計和創意產業的關鍵人員。香港設計中心是創新中心的策略性伙伴，在推動本港創意產業方面擁有豐富的經驗。香港理工大學與公私營創意產業的業內人士有緊密的聯繫，並積極參與業內的事務。而職業訓練局在提供設計專業的教育和培訓方面歷史悠久。
• 申請機構將成立董事局，成員由主要申請機構和三間協辦機構推選，並會從相關行業委任知名的獨立董事負責策導和監督這個項目。此外，亦會成立管理委員會和執行管理小組，負責監督項目的日常管理、營運和維修。
• 此外，也招攬創意產業不同領域的專才為顧問，以助推展計劃，這些專才來自例如廣告界、建築界、藝術、設計、數碼媒體、電影業、音樂界、演藝界、出版行業、電腦軟件和應用，也包括其他範疇的專才如文物保育、金融、品牌傳播、公共關係等。
• 申請機構已取得不少策略性伙伴的支持，他們擁有廣大客源，並與本地創意產業的業內人士連結成廣大的網絡。因此，這些策略性伙伴的參與將有助培育新晉創意產業設計師。