荷李活道前已婚警察宿舍改造为标志性的创意中心

项目：元创方 "PMQ"

申请机构：「同心教育文化慈善基金会有限公司」(同心基金)

协办机构：香港设计中心、香港理工大学和职业训练局辖下的香港知专设计学院

I. 前已婚警察宿舍的基本资料和接获的申请数目

• 地址：中环鸭巴甸街35号
• 总楼面面积：15,400平方米
• 用地面积：6,000平方米
• 建成年份：1951年
• 评级：三级
• 可能用途：文物地点供创意产业及相关用途
• 接获的建议书总数：4份(包括1份无效申请)
• 进入第二阶段评审的建议书数目：3 (另外两份申请为历史文物活化发展有限公司提交的"Quarter C"及香港当代文化中心提交的"PMQ")

II. 邀请提交建议书的主要条款

• 政府收取象征式租金，鼓励在该址举行不同类型但未必有利可图的活动，以达致项目的三大政策目标(例如以优惠租金出租专用楼面予新成立的创意产业机构、闢设展览厅展示前中央书院的历史文物及提供美化休憩用地等)。
• 须为这项目成立一间属慈善团体身分的特设公司。该特设公司须在香港的持牌银行开设一个独立的港元有息帐户，以处理项目的所有收支和款项。
• 固定租期为十年，可申请续租五年，以便营运者可就经营标志性的创意中心作出较长远的业务规划。
• 任何经营所得的盈余淨额，将由营运者和政府每五年摊分一次，各占一半。政府的盈余会拨回政府一般收入帐目，而营运者所得的盈余则须重新投资到项目上。
• 为监察项目在营运阶段的业务表现，成功的申请机构须于年中向政府提交进度报告(包括财务报告和现金流量表)、周年报告(包括经审计的周年财务报表)及最后评估报告(包括最后经审计的帐目)。周年报告和最后评估报告须包括经审计的帐目和审计师报告。如未能提交报告，或所提交的报告资料不足、不完整或有虚假成分，可能会导致机构的租约被终止。谘询委员会成员、荷李活道前已婚警察宿舍项目秘书处人员、来自相关决策局、部门的政府官员、获政府授权的机构或由政府带同的其他人士，均可到访用地。
• 特设公司解散后，任何剩余资金和资产应按《税务条例》的规定处理。

III. 获选项目的基本资料

项目简介

• 担当领导角色，把创意和新意念融入可带来高经济效益和可改善日常生活的产品和服务。
• 培育本港新晋创意企业家建立品牌、为创作增值、提供优质产品和服务，并帮助他们与国际设计及商业社群建立联系。
• 把前已婚警察宿舍发展成突出而成功的创意产业群组、合作和竞争的平台，以及亚洲以至全球发展蓬勃的创意和创新产业的标志性创意中心。
• 营造充满动力的环境，推动创意和商机及切磋交流，从而提高本港的竞争力和整个社会的福祉。
• 以活化前中央书院遗址作为一个出色的例子，透过教育和公众参与，提高公众对文物保育的认识，同时达到可持续发展的目标。
• 工程费用：已预留约4亿2,000万元作为项目的工程费用。
• 创造就业：修复期间将创造280个职位，项目开始营运时，将创造130个全职及兼职职位。
• 预计人流：每年吸引5,000名本地及国际创意专业人士到访本址和出席活动，并且每年吸引500,000访客参观前已婚警察宿舍。
• 建立荷李活道前已婚警察宿舍成为拥有最少50位在本港不同界别顶尖设计师的创意产业群组标志。
• 预计施工期：2012年第一季至2013年第四季
• 预计项目开始营运时间：2014第一季

IV. 项目的获选原因

个别范畴：

历史价值及技术方面

• 申请机构提出以多种方式，包括举办导赏团、研讨会和工作坊，来诠译前中央书院及维多利亚城的历史。把用地与邻近的孙中山史迹径联系起来的目的，是为协助彰显该区的文化特色，并能令项目与当地社区产生紧密的联系。
• 申请机构对用地的多重历史意义有透彻了解，并提出以创新的方式来演译有关历史。拟建的地下遗迹展示厅会采用富创意的方式，在前中央书院的地下墙基之间重新建造一条走廊，让访客能漫步其中，细意欣赏这些考古遗迹。有关建议有助彰显该区的文化特色，并有潜力将用地改造成一个别具风格的标志性创意中心。
• 申请机构建议在建筑上进行的改善工程，例如兴建i-Cube 和天幕，将为举办室内及室外活动提供空间，并促进社区的创意氛围。"i-Cube"之下可额外提供600平方米全天候的休憩空间和600平方米天台花园，供租户和访客享用。
• 这些拟议改动合理地增加室内和室外的活动空间，并能吸引更多人士到访，令这个业务计划的财务可行性得以提高。申请机构已承诺支付这些工程所需的1,700万元，以配合日后的用途。

创意产业价值、社会价值和社企的营运

• 申请机构对已婚警察宿舍的未来发展订立了清晰的愿景。该用地主要是一个设计产业群组，设计将会担当策略性的角色启发创意企业和人士，透过创新的意念和创造力为项目创造价值。建议涵盖了业务计划、销售策略、租户组合、辅助设施、培育新成立创意群体和吸引顾客光顾的活动和节目。在商业方面，同心基金会提出了一个分三个阶段的计划，清楚概述了实践项目愿景的步骤。
• 申请机构以合理的方式评估项目对创意产业带来的裨益，预计项目会惠及创意产业人才、中小型创意企业、邻近地区、以至创意行业和整个社会。申请机构已制订出可量度的目标以监察项目日后的表现。
• 项目亦会以海外艺术大师和设计师为目标，以促进这方面的国际交流和互动。

财务可行性

• 申请机构在制定财务预算时非常审慎，根据按付款当日价格计算的预计收入和现金流量，该项目在第5年(即2018年)将会有盈余，并有2,250万元淨现值。预计政府在15年间所分得的盈余将达3,000万元。
• 主要申请机构和赞助人同意捐出1.1亿元作种子基金，用于支付5,950万元的建设成本开支(即在政府的拨款以外，提供1,700万元补助改建工程的开支；1,950万元作装修工程开支；2,300万元作聘请营运前期员工和支付与项目相关的开支)，并在项目的三个发展阶段过程中用作一般营运资金。
• 我们认为申请机构对收入的预测非常保守，只将第1至4年的租用率定于八成，而第5至15年的租用率则定于八成半。申请机构亦建议在每份合约提供4至6个月较长的免租期。我们以九成租用率来进行敏感度分析，分析结果所得的项目淨现值为170万元，政府在15年间所分得的盈余将达4,850万元。
• 在预测开支方面，申请机构亦采用非常保守的方法，大幅高估各项开支。在15年间的每年平均总开支为4,240万元。
• 申请机构无论在收入抑或开支的预测均十分保守。项目能否取得成功，全赖申请机构能否不断吸引租户和访客到前已婚警察宿舍。由于申请机构的财政预测非常审慎，加上已承诺的捐款，这个项目应该可以持续运作。

管理能力和其他考虑因素

• 主要申请机构 — 同心教育文化慈善基金会(同心基金) — 是一个成立于2008年的慈善基金会。同心基金的历史虽短，但该基金会一直致力于促进教育和文化工作。除提供财政和人力资源外，基金会也担当计划的策导者和主要统筹者的角色。
• 申请机构和三间协办机构在营运创意产业的经验和往绩都是毋庸置疑的。创会董事都是行内的成功商人，其中两位已从事创意产业的业务管理和日常营运超过20年(业务遍及广告、印刷、电脑软件和应用)。其他三间协办机构也是本港设计和创意产业的关键人员。香港设计中心是创新中心的策略性伙伴，在推动本港创意产业方面拥有丰富的经验。香港理工大学与公私营创意产业的业内人士有紧密的联系，并积极参与业内的事务。而职业训练局在提供设计专业的教育和培训方面历史悠久。
• 申请机构将成立董事局，成员由主要申请机构和三间协办机构推选，并会从相关行业委任知名的独立董事负责策导和监督这个项目。此外，亦会成立管理委员会和执行管理小组，负责监督项目的日常管理、营运和维修。
• 此外，也招揽创意产业不同领域的专才为顾问，以助推展计划，这些专才来自例如广告界、建筑界、艺术、设计、数码媒体、电影业、音乐界、演艺界、出版行业、电脑软件和应用，也包括其他范畴的专才如文物保育、金融、品牌传播、公共关系等。
• 申请机构已取得不少策略性伙伴的支持，他们拥有广大客源，并与本地创意产业的业内人士连结成广大的网络。因此，这些策略性伙伴的参与将有助培育新晋创意产业设计师。